Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Bundesrat

Bestellerprinzip, Mietvertrag, Mietrecht© Liz Collet

Bestellerprinzip, Mietvertrag, Mietrecht© Liz Collet

Die Regierungsparteien hatten sich im Koalitionsvertrag auf die Reform des Mietrechts einschliesslich Regelungen für den Erhalt bezahlbarer Mieten verständigt.

Dazu soll unter anderem die sog. Mietpreisbremse und die zwingende Regelung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung beitragen, die ohnehin längst überfällig ist angesichts der Lebensrealität der Wohnungsvermittlungen und der völlig inakzeptablen und unausbalancierten Verhandlungsmacht zwischen Vermietern und Maklern, die einseitig deren Interessen wahren, aber von Mietern bezahlt werden müssen. Mit den durch Makler überwiegend auf Onlineportalen geschalteten Wohnungsangeboten reduziert sich deren Arbeits-, Zeit- und Kostenaufwand erheblich auf die über diese geführten Anfragen und eine nach der Aussortierung von Mietern verbleibenden Ortstermine für Wohnungsbesichtigungen, bei denen mehrere Interessenten gemeinsam durch die Mietobjekte „geführt“ werden.

Für solche Termine kommen jedoch nur noch Interessenten in Frage, welche zuvor – d.h. noch bevor sie Wohnung oder Mietvertrag kennen, geschweige denn Daten eines Vermieters wissen – „die Hosen komplett herunterlassen müssen“ mit den per Mail zuzusendenen Auskünften, zu denen ausnahmslos Schufa-Auskünfte gehören, sowie regelmässig weitere Auskünfte, wie zB Bescheinigungen des derzeitigen Vermieters über erfolgte Mietzinszahlungen, Mieterselbstauskünfte, Bankauskünfte und Arbeitgeberbescheinigungen. Der Mieter gibt jeglichen Datenschutz persönlichster Daten preis, bevor er überhaupt eine Wohnung besichtigen konnte. Und zahlt dafür auch noch den Makler, wenn er die Wohnung später mieten kann für die Sicherung allein der Interessen des Vermieters. Welche Interessen werden für ihn vom Makler gewahrt und vertreten, die es rechtfertigen, dass er , nicht der Vermieter diesen bezahlt?

Versuchen Sie es mit einem Experiment: Fragen Sie umgekehrt mal nicht nur danach, ob die derzeit in Mietverträgen (noch) mögliche Abwälzung der Maklerkosten auf den Mieter nicht beim Vermieter bleiben kann, der sich des Maklers ja in seinem Interesse bediente, zur Sortierung von bonitätsgeprüften Bewerbern, Zeit- und Arbeitsersparnis dafür und für Besichtigungstermine. Schliesslich kann auch der Mieter selbst dem Vermieter Bankbescheinigungen, Schufaauskünfte und Arbeitgeberbescheinigungen und gar Mietzahlungsbescheinigungen seines aktuellen Vermieters vorlegen, der MIETER braucht dazu keinen Makler.Welcher Aspekt bleibt dann noch, warum der MIETER einen Makler einschalten müsste – anstatt den Besichtigungstermin mit dem Vermieter zu machen? Nur die zeitliche Entlastung und die Ersparnis des Arbeitsaufwandes von Wohnungsbesichtigung und -übergabe zwischen Vermieter und Mieter – warum sollte der Mieter für diese zahlen?

Oder ein anderes Experiment: Fragen Sie den Makler (oder auch einen Vermieter, der selbst inseriert) nach den gleichen Bonitätsbelegen des Vermieters, die (gleiches Recht, gleiche Interessenlage der Absicherung der Vertragsparteien, nicht wahr?) dieser vom Mieter will. Und Sie werden schnell erfahren, wie es mit Verhandlungen auf Augenhöhe, mit Verhandlungs- und Vertragsfreiheiten und einem ausgewogenem Verhältnis der Verhandlungspositionen auf dem Vermietungsmarkt aussieht.

In der nächsten Plenarsitzung des Bundesrates werden sich nun die Länder am 7. November 2014 erstmals mit dem mittlerweile vorliegenden Gesetzentwurf befassen.

Dieser sieht vor, einen Beitrag zur Dämpfung des Mietanstiegs insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten zu leisten. Dazu wird im Mietrecht des BGB eine Regelung eingeführt, nach welcher bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf diesen Märkten die zulässige Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Landesregierungen sollen ermächtigt werden, bis zum 31. Dezember 2020 die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen, in denen diese Mietpreisbegrenzung gilt.

Ausnahmen gelten für

  • Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, die nicht unter die Begrenzung fallen.
  • Gleiches gilt für die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.

Eine wichtige Neuregelung ist auch, dass für Wohnungsvermittlungen das marktwirtschaftliche Prinzip gelten soll, d.h.  „wer bestellt, der bezahlt“. Mit dieser zwingenden Neuregelung soll ein gerechter Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern erfolgen. Sowohl Mieter als auch Vermieter können weiterhin  Auftraggeber von Wohnungsvermittlern sein und tragen dann künftig als Auftraggeber dessen Kosten zwingend.

Der Bundesrat  hatte bereits im Sommer letzten Jahres einen verbesserten Schutz vor überhöhten Mieten und die Bezahlung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip gefordert. Am 7. Juni 2013 brachten die Länder  entsprechende Gesetzentwürfe in den Bundestag ein (Bundesrats-Drucksachen 459/13 und 177/13), die dieser in der abgelaufenen 17. Legislaturperiode allerdings nicht mehr beschloss.

Die Bundesregierung erhofft sich durch die Gesamtmaßnahmen eine Entlastung der Mieter um jährlich insgesamt mehr als 850 Millionen Euro. Über 570 Millionen Euro sollen allein auf der eingesparten Maklercourtage beruhen. 

Die Fachausschüsse haben dem Bundesrat empfohlen, zu dem Gesetzentwurf umfangreich Stellung zu nehmen.

  • Der Verbraucherschutzausschuss hält es nicht für sachgerecht, den Landesregierungen generell zu untersagen, über die Dauer von fünf Jahren hinaus Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Es sei daher im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, unter welchen Voraussetzungen die Landesregierungen über die Fünf-Jahres-Frist hinausgehende Regelungen treffen können.
  • Der Wohnungsbauausschuss hält die Benennung einzelner Kriterien für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten nicht für erforderlich oder zielführend. Im Gesetz sei lediglich festzulegen, dass Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten dann vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Das Weitere sei den Landesregierungen zu überlassen.
  • Wohnungsbau- und Rechtsausschuss wollen zudem die bisher für jeden Einzelfall vorgesehene Verpflichtung der Landesregierungen streichen lassen, darzulegen, welche Maßnahmen sie zur Behebung der Wohnungsnot in den festgelegten Wohnungsmangelgebieten ergreifen wollen. Dies sei aus zeitlichen, organisatorischen und rechtlichen Gründen kaum möglich. Verbraucherschutz- und Rechtsausschuss halten auch die generelle Herausnahme von Neubauten aus dem Anwendungsbereich der Mietbegrenzungen für nicht sachgerecht.
  • Der Verbraucherschutzausschuss möchte die Privilegierung daher auf die erste Vermietung beschränken.
  • Der Rechtsausschuss hält es hingegen für ausreichend, die Neubauten lediglich für einen Zeitraum von fünf Jahren nach der ersten Vermietung zu privilegieren.

Der Bundesrat berät die Vorlage in seiner Sitzung am 7. November 2014 und leitet seine Stellungnahme im Anschluss der Bundesregierung zu. Diese befasst sich in ihrer Gegenäußerung mit den Anregungen der Länder und legt alle Dokumente dem Bundestag zur Beschlussfassung vor. 

Quelle: Bundesrat, Termininformation November 2014

Update 7.11.2014 – Der Bundesrat hat folgende Stellungnahme abgegeben:

Bildquelle: Bestellerprinzip, Mietvertrag, Mietrecht© Liz Collet

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Über Liz Collet

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8 Antworten zu Mietpreisbremse und Bestellerprinzip im Bundesrat

  1. Liz Collet schreibt:

    Die Makler wollen doch nicht wie angekündigt streiken. In einer Urabstimmung des Bundesverbands für die Immobilienwirtschaft (BVFI) votierte knapp ein Drittel der Mitglieder, die ihre Stimme abgegeben hatten, für einen Streik. Für einen Streik hätten es zwei Drittel sein müssen.

    http://www.zeit.de/wirtschaft/2014-11/bestellerprinzip-streik-makler-bundesverband-immobilienwirtschaft

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