Unterlassungsanspruch gegen Prostitution in WEG durch Wohnungseigentümer oder WEG insgesamt

Powerful Passion © Liz Collet

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute mit der bislang umstrittenen Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentum unterbleiben; insbesondere mit der Frage, ob und wann ein einzelner Wohnungseigentümer dies noch oder infolge der Bindung an WEG-Beschlüsse nicht mehr kann, wenn die WEG bereits mehrheitliche Beschlüsse zu etwaigen Unterlassungsansprüchen gefasst hat.

Gegenstand des Verfahrens war die Auseinandersetzung von Parteien, die Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft sind. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt.

Am 14. Mai 2011 hatten die Eigentümer mehrheitlich beschlossen:

„dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.“

Der Kläger machte klageweise gegen den Beklagten im Wege des Unterlassungsanspruches geltend, dass dieser nicht seine Wohnung zur Ausübung der Prostitution nutzen und sie Dritten nicht für solche Zwecke überlassen dürfe.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft war vor Einleitung des vorliegenden Verfahrens noch nicht gegen den Beklagten vorgegangen.

Nachdem Amtsgericht und Landgericht die Klage als unzulässig abgewiesen hatten, bestätigte nun der BGH deren Entscheidungen und wies die Revision zurück, denn:

  • Wird die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden.
  • Gleichwohl sind solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer können deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch wird eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt. Ein entscheidender Gesichtspunkt ist insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht.
  • Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung.
  • Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht.
  • Eine eigene Klage kann er nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt.

Aus diesem Grund hat im entschiedenen Fall der Beschluss vom 14. Mai 2011 die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet.

Der Kläger stützte seine Klage ausschließlich auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren.

Sein Sondereigentum wird durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen.

Ein rechtsmissbräuchliches Verzögern der Rechtsverfolgung durch den Verband hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf verneint, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in der Anlage eingeleitet habe.

Da die Klage unzulässig war, bestand keine Notwendigkeit zur Verhandlung in der Sache, so dass auch nicht Gegenstand des Verfahrens war, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Unterlassung der Prostitution verlangen kann

BGH – Urteil vom 5. Dezember 2014 – V ZR 5/14, Vorinstanzen: AG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 10. Juli 2013 – 4 C 1152/12, LG Nürnberg-Fürth – Urteil vom 19. Dezember 2013 – 14 S 5795/13 WEG

Quelle: PM BGH vom 5. Dezember 2014

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