Deine, ……MEINE Wohnung kaufen, statt weiter mieten – das wäre ja noch schöner!

Mieter, Mietervorkaufsrecht, Mietrecht, Vorkaufsrecht © Liz Collet

Vorkaufsrecht © Liz Collet

Mieter haben es nicht leicht.

Mancher wäre lieber Eigentümer (s)einer Wohnung.

Das hat zwar mit dem dann geltenden Wohnungseigentumsrecht und Zank auch unter Wohnungseigentümer seine Herausforderungen in manchen Fällen. Oder beim Erwerb der Wohnung. Und dessen Finanzierung. Aber das mal beiseite gelassen, träumt heute so mancher von der eigenen Burg in Wohnungsformat, statt Häusle.

Nun ergeben sich gelegentlich für Mieter Konstellationen, die ihn vor die Option stellen, die von ihm bisher bereits bewohnte Wohnung erwerben zu können. Zu dürfen. Eigentlich.

Denn: Ob er es kann, hängt von seinem Budget ab.

Und es hängt auch davon ab, ob ihm überhaupt die Information erteilt wird, dass er sie kaufen könnte.

Die Rede ist vom Fall des gesetzlichen Vorkaufsrecht von Mietern nach § 577 BGB.

Das kann auch mal vereitelt werden. Und dann beim BGH auf dem Richtertisch landen. Wie im folgenden Fall, in welchem die Klägerin von der Beklagten als ihrer früheren Vermieterin Schadensersatz in Höhe von 79.428,75 € wegen Vereitelung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts als Mieter (§ 577 BGB) verlangt.

Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten.

Zu einem zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt ist an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von 1.306.000 € an einen Dritten.

Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

 § 469 BGB sieht vor:

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an.

Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet.

Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € – auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.

In den Vorinstanzen blieb die Klägerin mit ihrem Anspruch auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) erfolglos: Das Landgericht verneinten den Schadensersatzanspruch mit der Begründung, der Verlust eines Veräußerungsgewinns sei vom Schutzzweck des mietrechtlichen Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) nicht gedeckt.

 § 577 BGB zum Vorkaufsrecht des Mieters lautet:

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. (…)

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision hält die Klägerin an ihrem Anspruch fest.

Der BGH hat Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt für 21. Januar 2015

BGH – VIII ZR 51/14, Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg – Urteil vom 31. Mai 2013 – 920 C 16/13; LG Hamburg – Urteil vom 16 Januar 2014 – 334 S 37/13

Quelle: PM BGH 17.12.2014

Bild: Vorkaufsrecht © Liz Collet

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