BGH zum Kündigungsrecht bei verweigerten notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen

Lotse© Liz Collet

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Kann nach der Weigerung eines Mieters, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden, der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis kündigen?

Oder muss der Vermieter die Duldungspflicht des Mieters zunächst in einem Rechtsstreit klären, bevor er das Mietverhältnis wegen Verletzung solcher Pflichten kündigen kann?

Auf dem Richtertisch des Bundesgerichtshofes wird diese Frage im VIII. Senat anhand des folgenden Sachverhaltes zu entscheiden sein:

Die klagende Vermieterin hat 2010 Befall von Hausschwamm an einem Gebäude festgestellt, in dem sich die Mietwohnung der Beklagten befindet.

Im November 2010 zogen die Beklagten in ein Hotel um der Klägerin die Notmaßnahmen zu ermöglichen.

Als diese beendet waren, erhielten die Beklagten die Wohnung zurück.

Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Klägerin jedoch zunächst nicht.

Die Klägerin kündigte deshalb das Mietverhältnis fristlos unter dem 30. Juni 2011 und erwirkte beim Amtsgericht eine am 1. August 2011 erlassene einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung. Diese wurde durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten. Am 4. Oktober 2011 wurde der Wohnungszutritt schliesslich der Klägerin gewährt.

Die Klägerin wiederholte schriftsätzlich am 21. November 2011 die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

In den Vorinstanzen blieb die Räumungsklage erfolglos. Das Landgericht qualifizierte das Verhalten der Beklagten, die Gewährung des Zutritts von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, nicht als eine so erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung, die eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könne. Nach Auffassung des Landgerichts dürften Mieter Einzelheiten der Duldungspflicht (§ 554 BGB aF) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem im vorliegenden Fall verneintem querulatorischen Verhalten des Mieters.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter, zu dem der BGH Verhandlungstermin für 15. April 2015 terminiert hat.

Bundesgerichtshof – VIII ZR 281/13

Vorinstanzen: AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg – 12 C 192/11 + 20 C 440/11, LG Berlin – 14. August 2013 – 65 S 327/12

Quelle: Pressemitteilung BGH 1.4.2015

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